高利回り9.0％。
しかも、港区三田・麻布十番の高級マンションを担保。
正直、気にならないわけがありませんでした・・・！
今回は私が実際に投資した
AGクラウドファンディングの「不動産担保ローンファンド」について、
- ファンド概要
- 投資スキーム
- メリット・デメリット
- 起こりうるリスク
- 投資して感じた本音
をまとめます。
ファンド概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 予定分配率 | 年換算 9.0％ |
| 運用期間 | 12ヶ月 |
| 募集方式 | 先着式 |
| 募集金額 | 7億円 |
| 成立金額 | 4億円 |
| 分配 | 四半期ごと |
| 元本弁済 | 満期一括 |
担保物件
- 東京都港区三田
- 麻布十番駅 徒歩約6分
- 高層階の希少マンション一室
- 第一順位の（根）抵当権設定
- LTV 64％
港区×麻布十番という立地は、資産価値の観点でも強いエリアです。
このファンドの仕組み（投資スキーム）
このファンドは「匿名組合型」。
投資家
↓
AGレンディング株式会社
↓
貸付先企業へ不動産担保付き融資
↓
利息を原資に分配
という流れです。
貸付条件
- 貸付金利：年利12.0％
- 投資家想定利回り：9.0％
- 返済方法：元本満期一括
- 利息：3ヶ月ごと支払い
- 使途：既存ファンドの償還原資
ポイントは、売却による完済を想定している点です。
メリット
① 年利9％はかなり高水準
AGクラウドファンディングの過去の案件を見ると７%前後が多いです。
そのため年利９%はAGクラウドファンディングの中では良い方と言えます。
ちなみに10%の渋谷区のファンドは、募集開始時刻より20分遅れてログインしたら「募集終了」になっていました・・・
今回の9%は募集開始より1時間経っていてもまだ募集金額の50%代だったので、「10%」という大台の強さが窺えました。
12ヶ月は比較的短期なので、それでこの利回りは魅力ですね。
② 第一順位担保＋LTV64％
不動産評価額に対して貸付割合が64％。
理論上は、価格下落余地がある程度吸収される設計ですね。
60〜70%は標準的なので許容範囲でしょう。
③ 港区三田×麻布十番立地
需要のあるエリア。
一定の購入希望者も確認済みとのこと。
④ 四半期分配
3ヶ月ごとに分配があるため、キャッシュフローが見えやすい。
デメリット
① 元本保証はない
匿名組合型のため、元本は保証されません。
損失の可能性はゼロではない。
② 売却前提スキーム
完済は「売却による返済」が前提。
これまで交渉成立に至っていない点は事実。
③ 流動性がない
途中解約不可（クーリングオフ期間除く）。
市場売却もほぼ不可能。
ただ、これについては12カ月で比較的短期なので、保険とかに比べると流動性は全然高いと言えます。
④ 既存ファンド償還原資という使途
いわゆる“借り換え”に近い資金使途。
資金繰りの状況は注視ポイント。
起こりうるリスク
元本毀損リスク
貸付先破綻・担保価値下落により、元本が戻らない可能性。
担保実行リスク
- 売却先が見つからない
- 市況悪化で価格下落
- 回収費用増大
早期償還リスク
期限前返済で利回り低下。
信用リスク
- 営業者の破綻
- 貸付先の信用悪化
- 金融機関破綻
災害リスク
地震・火災等による担保価値下落。
私が投資した理由
私はこのファンドを
「ポートフォリオの一部」
として投資しました。
理由は3つ。
- LTV64％という安全マージン
- 都心一等地という担保
- 12ヶ月という期間の短さ
ただし、
“ハイリスク・ミドルリターン枠”
として位置付けています。
投資して感じた本音
率直に言うと、
高利回りには理由がある
というのが本音。
やはり諸々のリスクはついて回るな、と感じます。
でも、
・担保あり
・第一順位
・LTV低め
という条件を踏まえ、
リスクを理解した上での投資ならアリと判断し、投資しました。
このファンドが向いている人
- 分散投資を理解している
- 元本保証がないことを受け入れられる
- 高利回り枠を持ちたい
- 不動産担保ローンに興味がある
向いていない人
- 元本保証が欲しい
- 途中解約したくなる可能性がある
- リスク許容度が低い
- 資金に余裕がない
まとめ
AGクラウドファンディングのとある不動産担保ローンファンドは、
- 年利9％
- 港区マンション担保
- LTV64％
- 12ヶ月運用
という魅力的な条件を持つ一方、
- 元本保証なし
- 売却前提
- 流動性なし
というリスクも存在します。
投資は自己責任。
契約締結前交付書面・匿名組合契約書をよく読み、
必ずリスクを理解した上で判断することが重要です。
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